Calasetta e Sant’Antioco – due mercati immobiliari a confronto

L’Isola di Sant’Antioco, nel Sud Ovest della Sardegna è composta da due Comuni: Calasetta e Sant’Antioco. Il primo conta circa 2.800 abitanti, il secondo 11.000. E’ un territorio lambito da un mare cristallino e da spiagge bianche con alto valore naturalistico, oltre che culturale ed archeologico.

Come tutte le zone balneari della Sardegna la popolazione aumenta notevolmente nel periodo estivo, fenomeno dovuto al turismo che trascina le attività produttive legate a questo settore. Anche il mercato immobiliare è legato al turismo sia per le locazioni turistiche che per le compravendite. Chi acquista una casa nell’Isola di Sant’Antioco, oppure chi la affitta, ama stare a contatto con la natura e godersi il mare e le spiagge nel periodo estivo. Il mercato delle prime case, come abitazione principale, invece, negli ultimi anni è diventato marginale perché il lavoro a tempo indeterminato per tutto l’anno è fortemente diminuito. L’occupazione lavorativa è concentrata solo nei mesi estivi.   

Questo fenomeno riguarda tutti e due i Comuni dell’Isola di Sant’Antioco, ma diverge per alcuni aspetti legati alla demografia. Come si evince dalla figura 1 a Calasetta la popolazione residente a partire dagli anni 70 è cresciuta costantemente seppure di poco, mentre a Sant’Antioco (fig 2) è diminuita a partire dagli anni 90. Successivamente al 2011 e fino al 2015 a Calasetta la popolazione è cresciuta seppure di poco, per poi diminuire leggermente fino ad oggi (fonte Istat). A Sant'Antioco il calo dal 2011 è continuato, con un leggero incremento nel 2013 (fonte Istat).

Anche l’evoluzione dei prezzi medi al mq negli ultimi dieci anni è diversa. Se si confronta la figura 3 con la figura 4 notiamo che a partire dal 2016 i valori sono diversi tra i due Comuni. Mentre fino al 2015 i prezzi erano uguali (euro 1275 euro/mq), a partire dal 2016 a Calasetta-centro storico sono aumentati, mentre a Sant’Antioco-centro storico sono diminuiti. Nel 2022 a Calasetta il prezzo medio è di euro 1.350 euro/mq, a Sant’Antioco di euro 1.100 euro/mq. Ciò significa che a parità di condizioni a Calasetta un’abitazione costa il 20% in più e che l’intensità del mercato immobiliare è maggiore rispetto a Sant’Antioco. Perché succede questo? Come influisce l’aspetto demografico sul mercato immobiliare dei due Comuni? Perché è diverso? Di seguito cercherò di analizzare il fenomeno basandomi anche sulla mia esperienza professionale in questo territorio.

Sicuramente ci sono molti fattori che influiscono sul prezzo al mq, ma direi che quelli principali sono la domanda e l’offerta perché le condizioni degli immobili, la presenza di servizi ed il quadro urbanistico sono quasi identici nei due Comuni. Generalmente se i prezzi sono più alti significa che la domanda è maggiore.

Ma perché ci sono più persone che vogliono acquistare una casa a Calasetta, rispetto a Sant’Antioco? In base alla mia esperienza professionale chi acquista una casa in un luogo balneare vuole avere la spiaggia ed il mare il più possibile vicini, a parità di altre condizioni. Calasetta ha 3 spiagge, di cui una proprio davanti al paese e le altre due a 2/3 chilometri di distanza. Chi acquista una casa a Calasetta può andare in spiaggia a piedi. A Sant’Antioco la spiaggia più vicina si trova a 10 km quindi le persone devono prendere l’auto per andarci. Tutto questo ha delle ripercussioni anche sulla demografia dei due Comuni: negli ultimi anni molte persone vicino alla pensione oppure già in pensione, anche stranieri hanno deciso di acquistare una casa a Calasetta per andarci a vivere tutto l’anno e quindi trasferire la residenza a Calasetta. Lo stesso fenomeno si è verificato a Sant’Antioco, ma in maniera minore. 

In conclusione a Calasetta il mercato immobiliare è più vivace di quello di Sant’Antioco, ma tutti e due sono cresciuti molto nel periodo pandemico perché a prescindere dalle caratteristiche dei due paesi le persone dopo il covid vogliono vivere in case più grandi, immerse nella natura e con giardini ampi per stare tutto l’anno all’aria aperta. 

(Fig. 1) Evoluzione demografica a Calasetta (fonte wikipedia) abitanti censiti

(Fig. 2) Evoluzione demografica a Sant’Antioco (fonte wikipedia) abitanti censiti 

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